真实的美国 – Writing Is Leading

在美国当房东已经有十个年头了，这个对我来说不仅仅是一个投资，还是一个近距离观察接触美国社会的窗口，其间的经历很有意思，比网飞上的纪录片都来得更为真实。下面我在保护租客隐私的前提下，给大家讲讲其中的故事。

美国社会是一个移民的大熔炉，这个在房客的组成上就可以看出来。我的租客中有土生土长的美国人（其实就是老一辈移民的后裔），也有来自世界各地各种肤色的新一代移民：中国的、印度的、欧洲的、南美的…可以说，房客的人口结构和美国社会的人口统计结果很接近。

我的出租房投资的目标客户是中产阶级。美国中产阶级年收入在几万美元到十几万美元。为什么着眼于这个阶层？一般来说他们的收入稳定，信用记录好，相对稳定，有成为长期房客的潜力。什么样的客户人群决定你购买什么样的投资房，购买什么样的投资房就决定了你的房客是哪个阶层，就这么简单。低端房虽然收益高，但是风险大。对接高收入人群的是高端房地产，它们的租金和成本比例不划算（投资高端房地产主要是着眼于房地产的增值，而不是房租收入）。中等价位的投资房容易做到正的现金流，用租金养房，风险小。以上决定了我需要打交道的房客的阶层。

做房东肯定会接触到困难户，即便是中产阶级──家家有本难念的经啊！如果家庭经济一帆风顺，有机会就自己买房子了，不会长期租房的。我是从美国2008年次贷危机后开始逐渐接触房地产投资的，我的第一批房客是遭到次贷危机冲击的人们，他们其中有申请过破产保护的家庭。在美国，一个人在申请破产保护后很长的时间内需要慢慢的重新建立信用，在这期间无法贷款买房，所以只能租房。有一个房客，因为在2007年房地产泡沫破碎之前投资房地产不谨慎，没有把握好现金流，结果金融危机爆发后，不堪房贷的重负，只好把自住房拿去出租，自己委身于房租低廉的公寓。我一边同情他们，一边重新审视自己的投资策略──活生生的教训就在身边啊！

以前在电视电影里看到美国的富二代自力更生的例子，那些都是虚构的。作为房东，我是真真切切地领教到他们的独立精神。有一次我的新租客是一对订了婚的小两口子，拿到押金的支票的时候，我注意到支票上镀的金边，这个纸质和精细的做工不一般（一般的支票很单薄），再仔细一看，是一个private bank发行的；上网查询，这家银行百万美元起开户。我自然不会去特意问他们的背景，后来关系熟了才知道女方的家里创办了本地的一家公司。我们这边有很多来美留学的富二代，住豪宅开跑车的比比皆是，而这位老总的千金却选择和未婚夫一起租公寓。也许你会说，小企业主家的不算什么。好吧，再说一个例子。

又有一次是我的一个独栋房换租客，来了三位刚刚走上社会的年轻姑娘，想一起合租房子。我之前没有同合租的租客打过交道。有的房东不愿意租给合租的客户，因为不稳定，分分合合，不好管理。我觉得应该支持一下人家年轻姑娘走上自立之路，就租给她们了。其中的一位姑娘因为刚刚开始工作，需要用她父母的收入作为担保。我打开她父亲的工资单的时候数了三遍──怕自己数错了。我在知名IT大厂做manager也有些年头了，大大小小的工资单还是见过一些的，可是这张工资单让我真的跪拜了。我强装镇静地回了人家小姑娘的email道：“The income is more than sufficient.” 原来她的父亲是某全球知名大公司的一位executive，其他的我不便多说。后来有一次还见过她的母亲，身为上流社会人士真的是非常的低调，一见面我都没想到是她的母亲。从此我对美国这些上流社会人士和自力更生的富二代是格外地刮目相看。这才是真正的上流社会人士，不炫富，自信在内，平易在外。

我喜欢和年轻租客打交道，他们积极向上，追求幸福。他们有些搬进来的时候还是男女朋友，后来订了婚，然后结婚。有的搬进来的时候是两个人，离开时已经是三口之家。他们的孩子在我的公寓里出生，牙牙学语，蹒跚学步，我觉得也给我的公寓带来了福气。我的公寓或是房子对他们来说只是人生路上的一个驿站，一个临时的小家。随着他们事业的蒸蒸日上，总有一天他们会迈出人生的下一步。好几家房客都是因为买了自己的房子才搬出去的。每到这时，我送给他们我的祝福，然后把房子打理好，等待下一家的房客。

作为一个社会的缩影，在我的房子里面发生的也不总是喜剧，世界上的事有聚也必有散。当悲剧发生时，作为房东我也能感受到里面的不和谐，房客有时就干脆和我抱怨家里的事，还好悲剧是极少数。曾经有一位离异的单亲母亲搬进了我的公寓。她原来是很传统的家庭主妇，一下子肩负起独立养家的重担，找工作，找公寓，打理一个小家，抚养两个孩子，毅力坚强地走上自立的道路，令人敬佩。

虽然当房东只是我的副业，我曾经设想过，如果把投资和管理出租房做成一个business会是什么样的？What’s my business? What do I sell？Steve Jobs说过苹果不是卖电脑的（1997年时），Nike不是卖鞋的，那么同样，我的产品也不仅是简单的出租公寓或是房子。如果要在营销上用一个词来概括，我想那一定是“梦想”或“希望”。

什么是美国梦（American Dream）？在维基百科上你可以找到这个定义：“life should be better and richer and fuller for everyone, with opportunity for each according to ability or achievement regardless of social class or circumstances of birth.” 简单翻译一下就是说，每一个人，不论出生和阶层，都有机会通过自己的努力和能力追求更好的生活。是的，每一个人──不论是富二代，还是白手起家的人，不论是刚刚步入社会的年轻人，还是投资失败后重整旗鼓的老兵，不论是二婚重建的家庭，还是刚刚喜结良缘的小俩口子，不论是土生土长的美国人，还是第一代移民──作为我的房客，他们都站在了同一起跑线上，为美国梦而奋斗着，而我为他们提供的是一个希望的驿站──我不敢说这是一个梦想实现的地方，但我希望这是一个梦想开始的地方──that’s what I do.

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告诉你一个真实的美国──我在美国当房东